부동산 매매 시 주의할 점/ 유의할 점

안녕하세요

추석 잘 보내셨나요? 추석이 지나고 슬슬 날씨도 쌀쌀해 집니다. 벌써 크리스마스가 2달 밖에 안된 다는 사실이 충격적입니다.

오늘은 부동산 계약에 대한 모든 것에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

부동산을 하시는 분들께서는 기초적인 내용이지만 초보자분에겐 꼭 필요한 부분입니다. 

부동산 계약을 처음 해보는 분들은 계약이 어떻게 진행되고 어떤 것을 조심해야 하는 지 알 수가 없습니다.

특히 초보자들은 부동산 중개인의 말에 휘둘려 뭣도 모르고 계약을 진행하는 경우가 있습니다.

하지만 계약의 주체는 자신이고, 최종 책임자도 자신이기 때문에 계약 진행사항 및 주의점을 미리 숙지하고 계시는 것이 좋습니다.

오늘 포스팅에서는 집을 보러갔을 때부터 계약을 만료할 때까지의 기초적인 부분을 포스팅해보록 하겠습니다.

부동산 매매 절차는간단하게 집을 보고-> 가계약금 입금->계약서 작성->중도금 입금-> 잔금 입금 입니다.

우선 집을 보러 갈 때 제일 중요한 것은 무엇일까요?

아파트를 보러갔을 때 가장 먼저 봐야 할 것은 해당동의 위치입니다.

대단지 아파트는 동수가 많기 때문에 로얄동과 로얄동이 아닌 동과의 가격차이도 많이 남니다.

해당동이 도로변에 위치했는지, 산밑에 있는지 중간에 위치해있는지가 중요합니다.

보통 산이나 강을 끼고 있는 아파트라면 산이나 강이 보이는 곳이 로얄동이고, 도로변에 위치한 아파트의 경우는 도로 소음이 적은 중간동이 로얄층입니다. 꼭 로얄동이 아니더라도 도로 가까이 위치한 동은 피하는 것이 좋겠습니다.

가장 중요한 것은 층과 향입니다. 

사람들이 선호하는 향은 남향입니다. 부동산 중개사분들에 의하면 보통 남향 동남향 동서향 동향 서향 북향 순으로 선호도가 많다고 합니다.

개인적인 선호도에 따라 다르지만 추후 매도를 생각하면 사람들이 선호하는 향을 선택하는 것이 좋습니다.

매매가도 차이가 나고 좋은 물건부터 매매가 완료되기 때문에, 실구매일지라도 매도할 때를 생각하는 게 좋겠습니다.

또한 층도 중요합니다. 보통 사람들이 가장 꺼려하는 것이 1층과 탑층이고, 선호층수는 중고층이라고 보시면 됩니다.

뷰때문에 중고층을 좋아하시므로 뷰가 좋을 수록 더 좋습니다. 또한 낡은 아파트의 경우에는 난방문제 때문에 중간 층이 좋으므로 사이드는 피하는 것이 좋습니다.

1층은 프라이버시의 문제 때문에 싫어하시는 분들도 있지만 요즘엔 층간 소음문제 때문에 1층만 선호하시는 분들도 많이 계십니다.

앞에 놀이터가 없고, 주차장이 없다면 1층도 나쁘진 않다고 말씀드리고 싶습니다. 

반대로 탑층은 뷰가 좋고 위층에 사람이 없기 때문에 스트레스 받지 않아 좋지만 여름엔 덥고 겨울엔 춥다는 편견이 있어 꺼리십니다.

하지만 최근에 지은 아파트는 그런 편견을 없애고 보너스로 복층도 받을 수 있기 때문에 오히려 로얄층으로 인정받는 경우가 많습니다.

옛날에 지은 아파트라고 해도 탑층 위에 옥상이 없고 뾰족뾰족한 지붕을 가지고 있다면 냉방과 난방이 잘 빠져나가지 않다고 하니, 이런 탑층은 틈새시장으로 구매하셔도 나쁘지 않습니다.

그 외에도 집을 보러 가실 땐, 곰팡이 여부와 수리 여부를 꼼꼼히 파악하시는 게 좋습니다.

집이 마음에 들 때는 가계약금을 넣습니다.

계약서를 쓸 때는 매매가의 10%를 지불해야 하기 때문에 보통 집이 마음에 든다고 해도 당일 계약서를 쓰는 일은 드믑니다.

하지만 이 집이 마음에 든다고 해서 무조건 계약서를 쓸 때까지 기다려 달라고 할 수도 없는 노릇입니다. 그래서 계약서를 쓰기 전까지 기다려 달라는 의미로 100만원 ~200만원 정도의 가계약금을 집주인에게 송금합니다. 찜한다는 의미입니다.

가계약금을 받은 주인도 다른 사람들에게 집을 보여주면 안됩니다. 계약서를 쓸 날짜를 정하고 계약서 쓸 때까지 집을 팔지 않고 계약을 파기 하지 않는 다는 의미입니다.

만약 가계약금을 넣었는데 계약을 파기하게 된다면, 계약파기에 해당하므로 배상을 해야 합니다.

매수자의 경우는 가계약금을 포기해야 하고, 매도자의 경우는 받은 가계약금의 2배를 배상해줘야 합니다.

보통 가계약금을 돌려주는 착한 집주인분들도 계시지만, 이것은 집주인들의 재량이므로 돌려달라고 할 수는 없습니다.

가계약금을 받고 정식으로 계약서를 작성 합니다. 

저는 계약서를 작성하기 전에 등기부등본을 떼보는 것을 추천드립니다.

물론 부동산에서 등본을 떼주고 확인해 주겠지만, 간혹 부동산에서도 자세히 모르는 경우가 있습니다.

최종 책임자는 자신이고 피해를 보는 것도 자신이기 때문에 미리 등기부등본을 떼보고 문제가 있는 물건인지 확인해 보시길 바랍니다.

가장 중요한 부분은 갑구 인데, 소유권자의 융자가 얼마인지 매매 시 이를 다 갚을 수 있는지 미리미리 확인하십시오.

부동산에 도착해서, 당사자가 맞는지 등기부등본에 무엇이 있고, 매매가는 얼마인지 다 확인을 하고 계약서를 작성합니다.

이 때 불안한 점이 있거나 궁굼한 점이 있으면 바로바로 이야기 하셔서 답변을 받으셔야 합니다. 일단 계약서를 작성하고 나면 계약이 체결되는 것이기 때문에 계약서에 도장 찍기 전에 모두 확답을 받으시는 것이 좋습니다. 불안하시면 계약서에 특약사항을 추가를 하시는 것도 좋습니다. 보통 계약을 할 때는 현시설상태를 매도를 하나, 중대한 하자가 있을 때에는 6개월내에 매도인에게 배상을 청구할 수 있습니다.

여기서 중대한 하자란 보일러, 누수등의 중대한 하자를 말하며 일반적으로 벽지, 결로,곰팡이등은 포함하지 않습니다.

계약서를 작성하고 나면 중도금 일자를 정합니다.

중도금은 매도인과 매수인이 정합니다. 말그대로 협의이기 때문에 중도금을 해도 되고 안해도 되고, 금액도 정할 수 있습니다.

보통 1억 근처의 아파트같은 경우에는 중도금을 내지 않고 계약금에서 잔금을 바로 내고 하는 경우가 많습니다.

반대로 비싼 아파트 같은 경우에는 계약금 10% 가 매매가에 비해 작으므로 계약 파기의 가능성이 많기 때문에 중도금을 받는 경우가 많습니다. 보통 계약금 10% + 중도금 30% + 잔금 60% 로 가는 경우가 많습니다.

중도금 낼 상황이 되지 않다면 매도인과 상의를 하는 것이 좋겠죠?

마지막으로 잔금을 냅니다.

잔금일자도 매도인과 매수인이 상의하여 결정할 수 있습니다.

보통 1개월에서 3개월 정도로 맞춥니다. 잔금을 치루는 날은 매수인이 매도인에게 매도금액을 모두 지불하고 매수시 필요한 취등록세와 복비를 모두 지불합니다.

이말인 즉슨, 잔금시 부동산에서 모이는 사람은 부동산 중개업자, 매수인, 매도인, 법무사 입니다.

최종적으로 법무사가 이상없는 것을 확인하면 잔금을 완료하고 법무사에게 취등록세와 대행료를 부동산중개인에게는 중개수수료를 지불합니다.

일주일 정도 후에 법무사에게 등기권리증이 오면 매매절차가 끝난 것입니다.

참고로 보통 법무사는 부동산에서 소개해 주는 분과 거래하는 데, 부동산에서 커미션을 받고 하기 때문에 일반 법무사비용보다 비쌀 경우가 있습니다. (물론 저렴한 가격으로 소개시켜주는 좋은 부동산도 많습니다.) 미리 부동산에게 법무 수수료를 확인하시고 비싸다고 하시면 네고를 하시거나 자신이 아는 법무사를 통해서 하겠다고 말씀하는 것이 좋습니다. 적정 법무비용 수수료는 1.5% 정도입니다.

1.4%정도는 저렴하게 받는 것이고 1.6%는 좀 비싸다고 할 수 있습니다.

텍스트로 보시면 마냥 어렵게 느껴지지만 한 싸이클을 경험해 보시면 어떻게 하는 지 감이 오실 겁니다.

비싼 금액으로 사는 집이니 만큼 꼼꼼하고 똑 부러지게 매매 해 봅시다.

이상 오늘의 포스팅 마치도록 하겠습니다. 좋은 하루 보내세요.